조합원이 재개발 아파트를 준공 후 매도할 때의 양도소득세(양도세)는 여러 가지 요인에 따라 달라집니다. 중요한 요소들을 정리하면 다음과 같습니다.
1. 보유기간과 양도세 비과세 요건
- 1세대 1주택 비과세(9억 원 이하) 가능 여부
재개발 아파트의 보유 기간은 조합원이 종전 주택을 취득한 날부터 계산됩니다.
만약 조합원이 기존 주택을 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 이상 거주 포함)하고 있고, 신축된 아파트를 입주 후 2년 이상 거주하면 **1세대 1주택 비과세(9억 원 이하)**를 적용받을 수 있습니다. - 다주택자라면 중과세 가능성
조합원이 기존에 다주택자였다면, 재개발 아파트를 처분할 때 중과세(최대 62%) 대상이 될 수 있습니다.
2. 양도세 과세 대상과 세율
✅ 과세 표준 및 세율 (2024년 기준)
| 과세표준 (양도차익) | 세율 |
|---|---|
| 1,200만 원 이하 | 6% |
| 1,200만~4,600만 원 | 15% |
| 4,600만~8,800만 원 | 24% |
| 8,800만~1억5천만 원 | 35% |
| 1억5천만~3억 원 | 38% |
| 3억~5억 원 | 40% |
| 5억~10억 원 | 42% |
| 10억 원 초과 | 45% |
- 다주택자 중과세 (조정대상지역 내 2주택자: 기본세율 + 20%p, 3주택 이상: 기본세율 + 30%p)
- 단기 보유(1년 이내 매도 시 70%, 2년 이내 매도 시 60%) 중과세율 적용
3. 입주권 vs. 분양권 vs. 준공 후 매도
✅ 입주권을 매도하는 경우
- 보유 기간: 종전 주택 취득일부터 계산
- 세율: 양도차익에 대해 일반 양도세율 적용
- 비과세 가능 여부: 기존 주택이 1세대 1주택 비과세 요건 충족 시 가능
✅ 분양권을 매도하는 경우
- 보유 기간과 무관하게 양도세율 50%(조정대상지역은 60%)
- 1세대 1주택 비과세 불가능
✅ 준공 후 아파트를 매도하는 경우
- 보유 기간이 종전 주택 기준이라 유리
- 1세대 1주택 요건 충족 시 비과세 가능
- 다주택자는 중과세율 주의
4. 종합소득세 및 기타 세금 고려
- 양도세 신고 후 건강보험료 등이 추가로 부과될 수 있음
- 지방세(양도세의 10%) 추가 납부 필요
🔹 결론
- **1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 거주 등)**을 충족하면 9억 원 이하 부분은 비과세, 초과분은 양도세 부과.
- 다주택자는 중과세율(최대 62%) 적용 가능.
- 보유 기간 계산은 종전 주택 기준, 1세대 1주택이면 준공 후 바로 팔아도 비과세 가능할 수도 있음.
- 입주권/분양권 상태에서 매도하면 중과세율 적용 가능성이 높아 준공 후 매도하는 것이 유리할 수도 있음.
자세한 절세 전략은 세무사 상담을 받아보는 것이 좋습니다! 😊