안녕하세요. 보유세액이 어떻게 산정되는지 그리고 그 과정에서 공시가격이 어떤 관계를 가지는지 쉽게 설명해드릴게요. 약간은 편하게, 제 느낌으로 풀어서요.
먼저 보유세액이라는 건, 부동산을 ‘소유하고 있는 상태’만으로 내야 하는 세금이에요. 거래가 없어도, 매매가 일어나지 않아도 일정 시점에 소유 중이면 과세 대상이 되는 경우가 많죠.
그 세금을 산정할 때 중요한 출발점이 바로 공시가격이에요. 공시가격이란 정부가 정한 해당 부동산의 공식 평가 가격이죠. 이 공시가격이 있으면, 그걸 기초로 해서 과세표준이 나옵니다. 구체적으로는 공시가격 × 공정시장가액비율 등의 비율로 과세표준을 산정하고, 그 과세표준에 세율을 적용해서 세액이 나와요.
예를 들어서 공시가격이 1억 원인 주택이 있다고 했을 때, 공시가격에 비율을 곱해서 과세표준이 6천만 원이 된다면 그 과세표준에 예컨대 0.1%라는 세율을 적용해서 세액이 약 6만 원이 되는 식이죠. 물론 이것만으로 끝나지는 않고 도시지역분세, 교육세 등 추가적인 세금이 붙을 수 있어요. 그래서 결국 내야 할 보유세액은 “공시가격이 얼마인가” → “그에 따른 과세표준은 얼마인가” → “세율은 얼마인가” 이런 흐름으로 결정됩니다.
그래서 공시가격이 올라가면 자연스럽게 보유세 부담도 커질 가능성이 높고, 반대로 공시가격이 낮아지면 부담이 줄어들 수 있어요. 다만 여기서 유의할 점이 있어요. 공시가격이 실제 거래가격하고는 차이가 있을 수 있고, 매년 세율이나 적용되는 비율이 바뀔 수 있으며 감면이나 특례가 적용된다면 실제 내는 세금은 다르게 나올 수 있다는 점이죠.
결국, 내가 보유 중인 부동산의 보유세 부담을 미리 가늠하고 싶다면 “지금 공시가격이 얼마인가”, “공정시장가액비율 등으로 과세표준이 어떻게 산정되는가”, “내게 적용되는 세율이나 특례가 있는가” 이 세 가지를 확인해 보면 좋아요.